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調控兩周年 北京樓市退燒記

來源:北京商報 發布時間:2019年03月18日

北京樓市 “3·17新政”實施整整兩周年。兩年來,隨著信貸收縮等調控落地,北京樓市降溫明顯,交易量下降,市場情緒日漸理性。不過,日前國家統計局和北京市統計局分別發布的最新數據顯示,北京住宅開工面積、銷售面積以及新建住宅價格、二手房價均出現上漲。但對于這一輪“小陽春”能否持續,業內人士表示,2019年房地產市場走勢仍待觀察。
  調控效果明顯
  作為北京近年來力度最大的一輪樓市調控,“3·17新政”出臺至今已有兩年。兩年來,根據中原地產的統計,截至3月14日,北京新房成交50643套,比此前兩年(2015年3月18日-2017年3月17日)下降了48.5%。
  2017年3月17日,北京升級版 “認房又認貸” 政策空降,二套房的最低首付比例提高至六成,最高貸款年限降至25年,并對企業購房實施限售,期限為三年。
  信貸問題是“3·17新政”的核心內容。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,房貸是短期市場的決定因素。 “3·17新政”不僅“認房又認貸”,還大幅提高了賣一買一的換房者首付比,且房貸利率持續上浮增加了購房者成本,致使成交量大幅下降。
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向北京商報記者分析稱,樓市降溫是符合預期的,首付和貸款的政策調整以后,尤其是“認房又認貸”的政策以后,一些購房需求勢必是會被抑制的。從北京這兩年的市場交易和價格來說,量價齊跌是主要的特征。
  而占據著市場近九成的二手房市,也在這兩年間受到影響。鏈家數據顯示,2019年2月,北京二手房均價為59898元/平方米,較2017年3月的高點下跌11.3%。
  貝殼研究院發布的報告指出,自“3·17”調控后,北京二手房市場成交明顯下降。雖然后期市場有所修復,但主要是來源于首次置業者和換房者的自住需求,投資需求下降明顯。2018年四季度,北京主要接觸到投資性需求占比的經紀人僅為1.2%。
  許小樂表示,在嚴厲的調控政策下,北京房地產調控已取得明顯效果,成交量調整至歷史中等水平。
  土地供應多元化
  “3·17新政”以來,北京樓市量價齊跌的背后也與土地供應的調整變化有著密切關聯。盡管2017年北京土地供應量大幅增加,但到了2018年,成交宗數和成交額同比均大幅下跌。同時,全年流拍率達到10%,創2012年以來紀錄。
  而在相對低迷的土地市場,進入調控之后, “限競房”、“共有產權房”成為地塊成交的主要方式。以2018年為例,在成交的52宗住宅地塊中,有51宗是限競房或共有產權住房地塊,僅有一宗商品房住宅地塊。
  中原地產首席分析師張大偉表示,此前市場曾在2018年4-8月出現過“小陽春”,但很快被限競房井噴所影響。共有產權房和限競房被寄望于調節市場和滿足剛需。2017年北京市住建委聯合北京有關部門發布的《北京市共有產權住房管理暫行法》要求,未來五年北京將完成25萬套共有產權住房供地。
  不過,限競房的市場表現并不算亮眼。據張大偉介紹,到目前為止,限競房已經入市26501套,但實際真實銷售比例只有40%,網簽只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下,張大偉表示,今后幾年北京將完成大量的共有產權住房限競房供地,通過加快房源供應,提升建設品質,公平合理分配,進一步穩定社會預期,堅決抑制投資投機性購房需求,促進住房回歸居住屬性,有效推動北京房地產市場平穩健康運行。
  此外,集體性建設用地用做共有產權住房地塊入市也在持續推進當中。北京市規劃和自然資源委員會3月13日透露,全市2018年已實現集體土地租賃住房用地供應209.2公頃,完成率105%,超額完成供地任務。
  隨著北京市加大租賃用房保障性住房的供應,嚴躍進認為,類似政策影響,會體現在土地供給和房企拿地策略上。“實際上這兩年類似共有產權住房和集體租賃住房等,其實都呈現了相對好的結構調整態勢。后續供應勢必多元化,進而也使得房地產市場呈現更多的交易結構變化。對于購房者來說,后續也可以選擇此類住房,或者說是通過住房來解決住房問題。”
  “小陽春”能否持續
  張大偉認為,經過接近兩年的連續樓市調控,隨著政策進入平穩周期,市場逐漸進入低谷徘徊,預計后續市場將繼續在低位運行。
  不過,進入2019年,多地樓市出現回溫跡象。北京市統計局公布的最新數據顯示,1-2月,全市商品房新開工面積156.7萬平方米,同比增長93.5%;其中,住宅新開工面積88.1萬平方米,增長45.4%。而住宅銷售面積達60.6萬平方米,增長55%,一舉扭轉了此前長期處于負增長的局勢。
  國家統計局最新發布的2月70城房價數據也可窺探出回暖苗頭。2月,北京新房價格同比上漲2.9%,二手房價格環比上漲了0.2%。
  北京近期出臺的增值稅附加稅率調整政策被視為對樓市利好。北京城六區增值稅附加稅稅率將從12%降到6%,其他區域從10%降到5%。根據新規,據測算,在北京西城區出售一套網簽價為400萬元、不滿兩年的二手房,稅率下調之后,賣房時可以少交1萬多元稅。
  但也有分析認為,減少了小部分交易稅費對市場有一定心理影響,不過,對北京樓市的直接影響并不大。
  而在許小樂看來,此輪“小陽春”主要受近期季節性因素疊加政策松動預期影響。嚴躍進進一步分析稱,政策方面是否會放松,很大程度上和商業銀行貸款政策有關。如果銀行的可貸資金相對多,那么接下來政策放松的可能性就很大。反過來就還是會維持現行政策。
  58安居客房產研究院首席分析師張波則認為,北京2019年政策全面松綁的可能性極小,尤其是限購政策的松綁的概率最小,但不排除結合市場對政策進行適當微調。
  張大偉從限競房入市的角度進行觀察,他指出,全國兩會后,北京的限競房還將大量供應,最近市場的輕微復蘇將出現變化。

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